Часть 1

Данная инструкция предназначена для людей, собирающихся купить квартиру.
Что вы узнаете, ознакомившись с данной инструкцией:

- Как купить квартиру самостоятельно без посредников?
– Что необходимо знать, прежде чем начать поиск подходящего жилья?
– Какие этапы и как вам надо пройти от начала до окончания сделки?
– Какие документы вам понадобятся и на что в них обратить особое внимание?
– Как не попасть в «лапы» мошенников?

В процессе изучения материала, вы оцените свои личные возможности, решите стоит ли прибегнуть к помощи риэлтора или юриста и если она вам понадобится, узнаете на что надо обратить внимание при выборе специалиста.

В результате, вы сможете легко подобрать и купить желаемую квартиру, а также узнаете обо всех тонкостях и потенциальных опасностях предстоящей сделки, чтобы вовремя предпринять необходимые действия и не попасть в "лапы" мошенников.

Этапы покупки квартиры:

1. Подготовка к покупке квартиры
2. Зачем нужен риэлтор и как правильно его выбрать
3. Определение цены квартиры
4. Популярные способы покупки квартиры
5. Список документов на квартиру, которые нужны от продавца
6. Система: 6 шагов при покупке квартиры
7. Оформление налогового вычета

1. Подготовка к покупке квартиры

                 
Покупка квартиры — это ответственное и непростое дело. К нему необходимо хорошо подготовиться, чтобы не потерять деньги и нервы. Правильно проведенная предварительная работа облегчает задачу.

Прежде всего надо определиться, какую квартиру вы хотите приобрести.
Рынок жилья подразделяется на первичный и вторичный.

Первичное жилье – это квартиры в новостройках, на которые еще не оформлено право собственности физического лица. Первичное жилье — это  недвижимость, находящаяся в собственности застройщика до ее реализации конечному покупателю, в данном случае вам.

Вторичное жилье – квартира, на которую уже оформлено право собственности физического лица. Вторичное жилье может быть как новым, в только что сданном доме, так и в очень старом, которому насчитывается не один десяток лет.

У каждого варианта есть плюсы и минусы.

Плюсы первичного жилья следующие:

1. «Юридическая чистота» квартиры. Первичное жилье не имеет предыстории, у него ещё не было собственников, а значит, на жилплощади никто не прописан и никаких проблем с прежними хозяевами не возникнет;
2. Новизна квартиры. В новостройках обычно нет необходимости в замене труб, коммуникаций, капитальном ремонте крыши, подъездов и т. д . Все строение новое и стоимость его с годами будет расти. То есть, новостройки — это ликвидное жилье.
3. Относительно невысокая цена. Это преимущество имеет место в случае покупки квартиры в строящемся доме по договору долевого участия.

Минусы первичного жилья:

1. Длительный срок регистрации права собственности. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости покупатель получает спустя месяцы, когда дом будет построен и сдан что означает невозможность прописаться в своем жилье.
2. Риск потери деньги при долевом участии в строительстве. Бывают ситуации, когда компания-застройщик оказывается мошенником или банкротом.
3. Географическое расположение. Часто новостройки находятся в удаленных районах города;
4. Квартира без отделки. Как правило новостройки продаются без ремонта, в черновом варианте. Ремонт, стоимость которого будет немалая, будет делать покупатель.

Вторичное жилье можно купить быстрее и удобнее. Это — плюс.
Главный минус здесь – юридические вопросы.

Перед покупкой нужно проверить документы на квартиру не поверхностно, а основательно, чтобы исключить возможность последующей оспоримости сделки либо проблемы с ее государственной регистрацией. Обязательно надо убедиться, все ли прежние жильцы выписаны из квартиры, нет ли лиц, сохранивших право проживания в квартире, не были ли ущемлены права детей, которые когда-то проживали в квартире. Если в течение 3-х лет найдутся люди, претендующие на наследство и заявят свои права, то все сделки с квартирой будут признаны недействительными. Также надо проверить не сдана ли квартира в аренду, не числятся ли за ней задолженности по коммунальным платежам.

Возможны и другие обременения, о которых вы можете не знать, например, квартира может быть заложена или арестована.

Возможно вы сами сможете все это проверить, но как показывает практика, вам лучше воспользоваться услугами юриста, специализирующегося именно на сделках с недвижимостью, который проверит юридическую чистоту квартиры.

Юридическая чистота квартиры — это отсутствие препятствий к совершению сделки купли-продажи, а также гарантия того, что на квартиру после ее покупки не будет претендовать кто-либо из бывших владельцев.

Как только вы решили, какую квартиру желаете приобрести, переходите к следующему этапу: определяете каким образом будете вести поиск желаемой квартиры – самостоятельно или при помощи специалистов.

2. Зачем нужен риэлтор и как правильно его выбрать

Первое, с чем следует определиться: кто будет заниматься поиском квартиры и оформлением документов – вы самостоятельно или риэлтор? Оба варианта требуют продуманного подхода и предварительной работы. На первый взгляд, легче воспользоваться профессиональной помощью и это вполне оправдано.

Хороший риэлтор работает годами, имеет колоссальный опыт и обладает соответствующими навыками. Но за свои услуги он, естественно, берет определенную плату. В среднем услуги риэлтора на рынке Ульяновска колеблются от 2% до 4% от суммы сделки. При этом от вас потребуется только присутствие при выборе квартире и при подписании документов. Все остальные задачи риэлтор решит без вашего участия. Вам останется только получить ключи и самостоятельно вселиться в квартиру. Кстати, комиссию риэлтору вы оплачиваете  при получении результата, то есть при оформлении сделки купли-продажи. 

Оцените, сколько вы сможете выиграть, если решите заняться покупкой квартиры самостоятельно и обойтись без посредников. И постарайтесь определить, способны ли вы сами учесть все возможные риски при совершении сделки.

Большинство хозяек или уверенных в себе мужчин могут сказать, что «уж с выбором квартиры мы как-нибудь справимся сами». Тут стоит напомнить, что квартира – это одна из самых дорогостоящих покупок в нашей жизни (можно сравнить лишь с автомобилем, драгоценностями, антиквариатом, предметами искусства). Все эти покупки требуют профессиональной оценки, т.к. обычный покупатель достаточно редко совершает покупки таких товаров и может не заметить изъянов.
 

Даже при покупке подержанных авто покупатели часто приглашают на осмотр специалиста, то же – при покупке драгоценностей и антиквариата. По результатам заключения специалиста принимается решение о покупке, отказе от покупки, размере допустимого торга.
 

Разве решение о покупке квартиры менее ответственно? Разве этот товар проще оценить тому, кто очень редко делает такие покупки? Не раз приходилось видеть, когда измученные долгим поиском квартиры покупатели увидев, наконец, как им кажется, «квартиру своей мечты», на волне эмоций осматривают квартиру очень поверхностно, не замечая серьезных недостатков. Лишь профессионал, ежедневно осматривающий десятки квартир, способен спокойно, методично и внимательно опытным глазом прикинуть истинную цену осматриваемой квартиры.
 

Как вариант, можно снизить затраты, применив следующий вариант – основную часть работы проделать самостоятельно (поиск вариантов, торг), а при оформлении сделки воспользоваться помощью юриста.
 

В любом случае решать вам. Скажу только, что выбор посредника – дело серьёзное. Если вы все-таки решили доверить приобретение квартиры агентству недвижимости, нужно грамотно подойти к его выбору.
 

Чтобы не рисковать, выбирайте крупные компании, имеющие большой опыт работы: там и выбор сотрудников больше, и архивные базы обширнее.

Обязательно побывайте в офисе компании, хотя бы для заключения договора. Не стесняйтесь задавать интересующие вас вопросы. Вы платите деньги и хотите получить максимальную выгоду. Это нормально!
 

На что нужно обращать внимание при выборе агентства недвижимости:

– опыт работы на рынке недвижимости
– профессиональный подход к работе
– внешний вид и техническое оснащение офиса
– дисциплина сотрудников
 

3. Определение цены квартиры

Следующий этап — определение стоимости квартиры.
 

Стоимость квартиры – ключевой вопрос при покупке жилья. Зачастую именно цена является решающим фактором в принятии решения о заключении сделки или отказе от нее. Предположим, вы нашли подходящую по всем параметрам квартиру, но «убитую» в плане ремонта, при этом по привлекательной цене. Вы можете ее купить и сделать ремонт. При этом денег потратите меньше, как если бы покупали аналогичную квартиру в отличном состоянии. И наоборот, если бы за «убитую» квартиру выставили высокую цену, вы бы ни за что ее не купили.

Самый распространенный способ оценки квартиры – сравнительный. Можно изучить несколько предложений со схожими характеристиками, чтобы понять, от какого уровня вообще отталкиваться. Стоит проследить динамику данных квартир: если они простаивают, то цена явно завышена. И наоборот, если квартиру купили достаточно быстро, значит она была недооценена.

Опытный риэлтор, конечно, сможет без труда определить реальную цену квартиры и сторговать скидку в пользу своего клиента. Если вы действуете самостоятельно, вам придется потратить более значительное время, чтобы не купить квартиру по завышенной цене. Согласитесь, это было бы обидно.

Вы должны знать, что цена квартиры зависит от нескольких параметров:

1. Количество комнат
2. Метраж
3. Планировка
4. Размер кухни
5. Этаж и этажность дома (первый и последний этажи дешевле)
6. Тип здания и год его постройки
7. Прилегающая территория
8. Наличие балкона или лоджии
9. Состояние объекта (ремонт)
10. Состояние подъезда
11. Тип отопления (центральное/индивидуальное)
12. Размер коммунальных платежей
13. Тип санузла (смежный/раздельный)
14. Район расположения (центр/окраина)
15. Инфраструктура района
16. Застройщик (проверенная компания/новый игрок на рынке)
17. Готовность объекта к эксплуатации (этап строительства дома)

4. Популярные способы оплаты квартиры

На какие средства можно купить будущее жилье? Сегодня на рынке недвижимости имеется несколько вариантов. Мы рассмотрим самые популярные.

а) За наличные средства

Покупка квартиры за наличные – с одной стороны, наиболее простой и быстрый способ, с другой – наиболее рискованный. Вопрос безопасности финансов в таких сделках имеет первостепенное значение.

Прежде чем расплачиваться, покупателю следует тщательно проверить состояние жилплощади, составить акт передачи жилья, чтобы зафиксировать все то, с чем квартира продается. Особенно тщательно надо проверить юридическую чистоту жилья  и согласовать с продавцом способ передачи денег.

Формально переход к покупателю права собственности осуществляется в момент государственной регистрации права собственности. Однако регистрация происходит через 10 суток после предоставления документов. И нет никакой гарантии, что регистрация состоится и сделка не будет отклонена по каким-либо причинам.

Если продавец получит доступ к деньгам в момент сдачи документов на регистрацию, а регистрация не состоится, вам будет очень проблематично вернуть свои деньги. Никакие расписки и свидетели здесь не помогут, так как этот вариант предусматривает судебное разбирательство. Может так случиться, что продавец потратит деньги и вернуть ему будет нечего. По решению суда он может выплачивать вам данную сумму частями, в течение какого-нибудь времени, возможно и длительного.

Самый безопасный способ при оплате наличными — это передача денег при помощи банковской ячейки. В банке обязательно внимательно ознакомьтесь с договором. Доступ к ячейке должен быть разрешен только в присутствии продавца и покупателя одновременно. Продавец имеет право забрать денежные средства только после предоставления документов на право собственности на имя покупателя. В противном случае сделка считается недействительной и покупатель забирает свои деньги, квартира соответственно остается в собственности продавца.

Если покупатель предоставляет документы на право собственности на свое имя, продавец забирает денежные средства. Оба довольны и ничем не рискуют. Обязательно возьмите расписку о получении денежных средств продавцом.

б) С помощью ипотечных средств

Ипотека является хорошим вариантом для людей со стабильным доходом, но не имеющих всей суммы для приобретения недвижимости.

С одной стороны, ипотека – наиболее доступный и популярный метод покупки жилья при отсутствии средств. Очень заманчиво, имея на руках 20% от стоимости квартиры, получить возможность в ней жить и расплачиваться с кредитом. Но с другой – это существенная финансовая нагрузка для получателя ипотечного кредита. К тому же, важно чтобы вы понимали, что за 15 — 20 лет вы выплатите банку сумму в 2 — 3 раза превышающую стоимость квартиры.

Готовы ли вы в течение 15-20 лет регулярно отдавать значительную часть своих доходов банку и вести более скромную и сдержанную жизнь?

Определенная часть населения однозначно высказывается против ипотеки, называя данный вариант «кабалой» и «финансовым рабством».

Такие люди считают, что взяв ипотеку, придется жить чуть ли ни на хлебе и воде, трудясь по 12 часов в сутки. Людям свойственна переоценка своих возможностей. Они считают, что если покупать дешевую еду, ходить пешком, экономить на развлечениях, одежде и прочих насущных вещах, можно расплатиться с кредитом досрочно. Но это – путь в никуда. Работая с утра до ночи, довольствуясь малым, вы рискуете впасть в депрессию, испортить отношения с супругом и детьми. Что будет, если вы потеряете работу даже на небольшой промежуток времени?

Чтобы этого не случилось, следует усвоить главное правило ипотеки: платежи должны быть для вас посильными, не более 30% от дохода. И даже в этом случае, расплатиться с ипотекой будет достаточно сложно, ведь жизнь не стоит на месте, что-то постоянно меняется. Нельзя предугадать, что будет с вами в течение 15 — 20 лет.
 

Правильно рассчитайте свои силы и возможности и принимайте решение.  

в) Если банки отказывают в выдаче кредита

Как быть если банки отказывают Вам в выдаче кредита, так как нет достаточного официального дохода?

Самый больной вопрос сегодня для семей, которые могут себе позволить купить жилье, используя кредитные средства, но не могут официально подтвердить свой доход. Это предприниматели или люди, имеющие неофициальные доходы. Банки отказывают таким людям однозначно. А брать деньги взаймы у микрокредитных организации очень дорого, так как проценты эти организации начисляют огромные!

Есть решение жилищного вопроса для людей, имеющих неофициальные доходы на выгодных условиях.

Еще до того, как в России банки для покупки жилья стали предлагать ипотечные кредиты, в Ульяновске начал свою работу кооператив «Строй и живи», который и сегодня продолжает успешно работать. С 2001 года работы кредитного кооператива «строй и живи» тысячи счастливых новоселов улучшили свои жилищные условия! В кооперативе накоплен огромный опыт работы с материнским капиталом. Сегодня Ульяновский кредитный кооператив «Строй и живи» создает доступные условия для обеспечения жильем практически всех слоев населения.

С помощью займов кредитного кооператива «Строй и живи» можно купить комнату, купить долю в квартире, купить квартиру, купить дом в Ульяновске, купить дом в области, купить новостройку. Займы кооператива – это отличная возможность для людей, которым сложно взять ипотеку в банке.

Более подробно с условиями получения займов можно обратиться на официальном сайте кооператива, а также заказать предварительный индивидуальный расчет.

г) С использованием материнского (семейного) капитала

Материнский капитал — существенная помощь от государства. Почти каждый год закон о семейном капитале редактируется, принимаются поправки, сама сумма подлежит индексированию. В 2020 году размер материнского капитала при рождении 2-го ребенка достиг 616 617 рублей.

Одним из направлений использования материнского капитала является улучшение жилищных условий.

При этом возможны 2 варианта:

- если ребенку уже исполнилось 3 года, то сумму материнского капитала можно направить на оплату покупаемого жилья, либо строительство или реконструкцию дома;

– если ребенку еще нет 3-х лет, то сумму материнского капитала можно направить на погашение ипотечного кредита.

Конечно, 616 617 рублей для семьи — большое подспорье для улучшения своих жилищных условий. Но это когда у семьи уже есть жилье. В этом случае можно взять кредит на покупку квартиры, а затем быстро расплатиться с ним за счет средств материнского капитала плюс средств, полученных от продажи прежнего жилья.

А что делать молодой семье с двумя детьми, не имеющей собственного жилья? Купить квартиру на эти деньги не возможно, с ипотекой рассчитаться будет очень сложно, так как работает в основном один муж и при этом надо обеспечивать семью.

Для таких семей лучший вариант — это купить комнату, не превышающую по стоимости размер материнского капитала. Рассчитаться за комнату можно быстро — ПФР переводит средства материнского капитала в течение 2-х месяцев после предоставления документов о собственности. Подробнее о том, как это сделать, вы можете узнать ЗДЕСЬ.

А затем уже можно улучшать свои жилищные условия. Для ульяновских семей есть интересные ВАРИАНТЫ.

д) От застройщика

Покупка квартиры от застройщика — достаточно рискованный вариант. Опасность заключается в том, что вы не можете быть уверены в точных сроках сдачи объекта и вообще в том, что он будет построен и сдан. Фирма может обанкротиться, а владелец исчезнуть с вашими деньгами. Именно поэтому в России имеются «обманутые дольщики». Чтобы не попасть в их число, вам надо собрать максимальное количество сведений о застройщике:

- ознакомиться с учредительными документами компании, разрешением на строительство, проектной документацией, договором на земельный участок;
– изучить условия договора долевого участия, можно также подстраховаться, показав договор опытному юристу;
– проверить аккредитацию новостройки в банке;
– проверить все акты и согласования вплоть до разрешения подключения дома к местным коммуникациям после завершения строительства;
– оценить степень готовности жилья (впрочем, не всегда даже 80% готовности гарантирует успешное окончание строительства).
– оценить объект с точки зрения окупаемости инвестиций.

Однако при удачном раскладе такой способ может принести значительную выгоду, так как жилье вы купите значительно дешевле. Самый лучший вариант при покупке квартиры от застройщика — обратиться в агентство недвижимости, у которого заключен договор на продажу с застройщиком.

В этом случае вам не придется изучать кучу документов застройщика, так как их изучили специалисты агентства. При этом в агентстве вам расскажу о всех нюансах данного застройщика и посоветуют у кого лучше вам купить квартиру. Агентства недвижимости, как правило, сотрудничают с добросовестными застройщиками, так как не хотят портить свою репутацию.

"Инструкция по покупке квартиры". Часть 2 доступна по ССЫЛКЕ

 8(9677)71-26-26 

 

Юридический/фактический адрес:

432011 Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Радищева, дом 3, корпус 1, помещение 10, 11

 

Телефон:   8(9677) 71-26-26 многоканальный

 

Режим работы:

понедельник – четверг с 09:00 до 18:00;

пятница – с 09:00 до 17:00

суббота – воскресенье: выходной

 

Мы в соцсетях: